中国楼市犹如麻将杠上开花 狂欢之余终是一场赌博

　　中国楼市“杠上开花”

　　很少有一个产业像地产这样与中国整体经济捆绑的如此之紧密，而近期楼市火爆引发的不是喝彩，而是广泛的担心。毕竟，大的经济危机往往肇始于房地产市场的陷落，而对于中国房地产绑架整体经济的担心并非无的放矢。

　　房地产开发商和购房者都在赌楼市会一直繁荣不谢，借银行信贷而一路加杠杆。短期内，预期会自我实现，楼市盘旋上升。但这如麻将中的“杠上开花”，终是一场赌博。

　　房贷的“狂欢”

　　一年前，楼市库存还是中国经济中最令人担心的部分。现在，情况出现了180度的反转。

　　根据中国指数研究院数据，2016年上半年50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米，同比增长近四成，绝对量为历史同期最高水平；受益于成交快速增长，20个代表城市可售面积约12800万平方米，同比下降25.3%，绝对量处近两年最低水平，库存消化时间缩短至7.7个月。

　　信贷政策“功不可没”。

　　“现在银行除了放房贷还能放什么？”面对上半年房贷占信贷总量超30%，一位股份行地方支行信贷负责人对《第一财经日报》称。他还透露，所在银行房贷占比更是惊人，达到70%以上。

　　根据央行统计的数据粗略计算，今年上半年个人住房贷款已经放量2.89万亿元，已经超过去年全年个人住房贷款的规模。16家上市银行，截至2016年6月末的个人房贷规模，已经达到了13.67万亿元，新增房贷规模高达2万亿。

　　2016年上半年末，房贷占信贷总量的占比已经从2009年的14.6%上升到31.3%，而今年7月份则是更为特殊，该占比已经达到103%。同期，房贷占房地产销售额的比重也达到了48.6%，2009年这一比重仅在31.8%。

　　房贷占房地产销售总额的比重增加，也意味着个人房贷的杠杆正在增加。

　　“实际上，房贷与房价是互为因果的关系。有了房价的预期，大家因为去买房子多借房贷，让这个预期成为现实，推动房价的上涨。“中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚对《第一财经日报》分析称，房价的上涨反过来也会推动银行房贷的增长。

　　“现在还是做房贷的多，相对而言这是目前银行更安全的投放方向。”上述银行地方支行信贷负责人称，预计下半年还是会在房贷上面“做文章”。

　　在今年中期业绩发布会上，上市银行已经纷纷表态下半年继续支持房贷。

　　除此之外，房贷利率不断走低也是房贷快速增加的一个重要因素。

　　融360数据统计显示， 8月全国首套房平均利率为4.44%，首次止跌，同比去年8月的5.16%下降0.72%。在其监测的35个城市中，平均利率最低的为天津的4.11%，最高为乌鲁木齐的4.95%。

　　而在房贷与房价“齐涨”的狂欢中，对未来潜在风险的关注尤为重要。如果房价出现大幅波动，对于按揭贷款而言，一个重要的风险指标是购房者的个人收入或者个人现金流。

　　海通证券研究所宏观、固定收益首席分析师姜超在其报告中表示，中国居民负债率疾速上行，或被低估。房贷的大幅上升，直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶。

　　此外，目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。从新增房贷/新增地产销售看，美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%，16年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。

　　膨胀的房企

　　日前，商业文明联盟创始人、《第一财经日报》前总编辑秦朔撰文指出，中国房地产已经进入房地产资本主义时代，房子被赋予了更多金融属性，已被当作金融工具和资本来运作。

　　秦朔在文中直指：“如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等，可以作为房地产资本主义的早期形态；现在则是中盘，就是大规模使用金融工具（贷款和金融机构的场外配资），尽可能加杠杆，充分利用地价上升来扩张资产负债表；负债越多越好，用‘负债’竞逐‘资产’（包括房地产公司股权），然后拉升资产价格，或者快速周转产生现金流，以现金流为依托进一步融资扩张。”

　　8月30日披露中期业绩报告的中国恒大集团（3333.HK）以9999.15亿的总资产规模，以及1.86亿平方米土地储备称冠行业，但伴随着其扩张的同时，其杠杆的极致运用也成为资本市场担忧的焦点。数据显示，恒大今年中期资产负债率为81.79%，意味着该公司近万亿的资产中，有8成来源于负债，即便不考虑其中的预收账款等非负债因素，其负债状况也不甚乐观。美银美林发表研究报告显示，如果加上永续债等资本工具，恒大实际负债比率高达430%，公司负债比率维持在非常高水平。

　　无独有偶，万科（000002）、碧桂园（2007.HK）这两家年销售规模位于国内前三的公司在今年上半年的资产负债表也呈现杠杆放大趋势。其中，万科资产负债率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%，碧桂园资产负债率则由2015年底的75.32上升至2016年中期的78.20%。

　　一线巨头尚且如此，二三线房企的负债率也难逃一“高”。

　　Wind资讯统计数据显示，2008年以来国内房地产行业资产负债率逐年攀升，到2015年达到74.61%的新高点。中国房地产业协会今年年中的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》也显示，上市房企2015年负债水平保持高位运行，净负债率均值为96.09%，较2014年上升7.23%，再创新高。

　　行业负债水平上升的结果是房地产资产规模的大幅度膨胀。上述房地产业协会的报告显示，2015年上市房企总资产均值为586.18亿元，同比上升30.88%；净资产均值为157.71亿元，同比上升23.44%；房地产业务收入均值为117.73亿元，同比上升22.95%。

　　行业整体杠杆水平的扩大，在一定程度上是受到国内融资环境宽松、融资成本走低的推动。多家公司披露的中期业绩数据显示，2016年上半年开发商融资成本已创下近年新低，国际及国内公司债券利率连创新低：今年1月份，保利地产发行的“3+2”年期规模为25亿的公司债票面利率仅为 2.95%，成为国内市场上首支突破 3%的房企公司债券；万科2016年 4月通过 Bestgain Real Estate Lyra Limited 进行了第五次票据发行，此次发行的 3 年期定息票据合计金额为 36.5 亿港币，票面利率为 2.50%，几乎创下了同行业国内及国外利率最低融资纪录。

　　下半场的玩家

　　随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业的格局面临重构，地产金融寡头垄断的趋势正在形成，严跃进指出。

　　在去年年底的中央经济工作会议上也首次公开提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，意图创造良性的行业整合环境，促使部分中小房企逐步退出房地产行业，完成行业重组。在此背景下，房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”逐渐成为新常态。今年以来，中海、中信为代表的大型房企之间通过兼并重组形成行业大鳄的趋势显现，未来行业将进一步洗牌。

　　克而瑞对33家官方公布销售业绩的房企统计发现，其合计销售业绩高达11525.72亿，比2015年同期的6600亿上涨幅度高达74.6%，而销售面积也达到了9473.9万平方米，同比上涨51%。其中同比涨幅超过一倍的企业多达12家：金茂、碧桂园、融创、龙光、时代、新城、中骏、瑞安、禹州、景瑞、旭辉、金地等企业。同时，这些房企销售均价也出现了不同程度的上涨，其平均涨幅为15%。

　　根据统计，该33家房企平均完成年度任务指标65%，历史首次出现上半年平均完成指标过半的现象，远超往年平均完成率。

　　随之而来的是中小房企的无力退出。去年8月，浙江广厦公告称拟用三年时间退出房地产业，转向影视文化行业。随后，苏宁环球也宣布了同样的情况。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，最终推动市场集中度越来越高。

　　在国内资本市场上，这种聚集与重组甚至蔓延到了各个产业——以恒大为代表的地产资本以投资资金的形式外溢，似乎已经成为普遍趋势。

　　从7月底搅局万科A股，到在廊坊发展（600149.SH）上的两度举牌，这家依托地产的投资集团开始搅动中国资本市场，可谓凶猛凌厉、出手快准狠。

　　与此同时，“恒大系”股票集体飙升，连番涨停，市值高达2000多亿的万科也一度录得4个涨停板，廊坊发展则在短短半个月时间股价翻倍。其余如嘉凯城（000918.SZ）、宝鹰股份（002047.SZ）、金螳螂（002081.SZ）、腾达建设（600512.SH）等恒大控股或有恒大资金入主的概念股股价也是一飞冲天气势逼人。

　　有不完全统计显示，恒大系的资本版图中，至少已经囊括了16家上市公司和2家新三板挂牌公司，其中，上市公司包括12只A股、4只H股。

　　此外如保利地产、碧桂园、泰禾集团（000732）、金茂等地产公司旗下都设立了投资公司或创投基金，专门在市场上进行股权并购。种种迹象显示，在地产公司多元化扩张的诉求之下，地产资本对其他产业的入侵方兴未艾，呈现进一步加速的迹象。