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至此,“强者恒强”一词再现。似乎,在这场调控中,国有地产企业会被越洗越强。
几千亿信托资金流入楼市
8月的最后一天,A股房地产类公司中报的全部出炉,给行业带来了欣喜,也带来了忧虑。
112家地产类公司中,77家的经营性现金流为负值;超过80家上市公司的资产负债率超过50%、其中负债总额超过100亿的公司有17家,地产四大龙头企业“万保招金”(万科A、保利地产、招商地产、金地集团)的中期负债占行业总体负债额的35%。
毫无疑问,半年以来,由于银行房贷收紧、资本市场融资难度加大,房地产企业资金链问题已迫在眉睫。而近期松动的保险公司资金这池远水,似乎也没能解了开发商的近渴。
“我们今年明显感觉中小开发商的资金链有收紧的趋向,融资渠道越来越窄。”建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示。而针对资金困难,上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭指出:“中小企业可以停止拿地、暂缓开发以渡过资金难关;但上市公司为了支撑业绩,不得不继续跑马圈地,资金压力更大。”
“万保招金”四大龙头中,负债率最低的是招商地产(000024.S Z),达到了61.3%。而其半年报显示:公司经营活动现金净流入从去年同期的31.46亿元,大幅缩减至-19.98亿元;长、短期借款加上其他应付款,总额达到167.83亿元,已逼近其股东权益171.8亿元。有分析师表示:“如果成交量继续下降,借款的各种途径则已基本用尽,绷紧的资金链甚至会有断裂的可能。”
8月中旬,清华大学经济管理学院博士杜丽虹做了一组测算:若调控期小于一年,10%的房企会面临资金威胁;但如果调控期延长,30%的地产企业将突破安全底线。杜丽虹提出警告称:要应对持续期在2年的低谷,国内地产上市公司的财务安全底线,即净借贷资本比上限平均为44%,而测算结果显示有45%的地产上市公司已突破财务安全底线。
于是,在“银行和股市都卡得比较紧”的情况下,成本高昂的房地产信托产品成了不少地产商的无奈之选。
“今年信托产品的收益率的确比较高。债权类的产品,平常年份的年化收益率大约在12%-15%之间,今年大部分都超过了15%,股权类的还要再高,有些甚至达到20%。”李晓东介绍说。
数据显示:2010年上半年,新成立的房地产信托产品接近140款,规模超过350亿元——这个数字已超过2009年全年的规模。而中国信托业协会最新出炉的数据则显示,在2010年第二季度,有3153.63亿元的资金投向了房地产。
其实,李晓东所说的收益率数字还只是投资者从信托产品中得到的部分,对于地产商来说,实际的融资成本要更高。根据上海普益投资顾问有限公司研究员赵扬的计算,如果某个信托产品的收益率为17%,意味着整个项目的融资成本将接近30%。苏晶甚至透露,多数小开发商依靠民间借贷的融资成本已达到了年息48%-60%。但即便如此,地产商们对以信托产品为代表的资金来源仍然趋之若鹜。“年初,产品年化收益率还可以做到10%以下,现在最低也要11%或12%,高的能到15% -17%。开发商都后悔去年没把地卖出去,现在有些已经砸手里了,如果再不筹钱开工,以后可能更难卖。到时候政府来收地,银行来收账,会死得很难看。”
有从事房地产信托产品设计工作的不具名人士表示,“由于融资成本高,开发商不到万不得已是不愿意找信托公司的,现在这么多开发商都忍痛来做房地产信托产品,足见资金链困难非常。”
当然,“也有一些大房企并不是因为资金紧张才融资的,他们混在融资队伍中找钱,是为了趁市场低迷拿地、甚至兼并其他企业。”杨红旭告诉《英才》记者,虽然现在的成本高,但比起拿地、兼并可能带来的利益,融资“还是值得的”。
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