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重庆市委三届七次全委会推出的“民生10条”,是深入贯彻科学发展观,扩大内需、转变发展方式的重大战略举措,下面,我就其中的主要几条作个解释。
住房制度改革
房产兼具保障和商品双重属性,完全由政府保障或完全市场化都存在缺陷。计划经济时期,政府及各类企事业单位实行公房分配,导致房源不足,百姓居住拥挤不堪。上世纪80年代后期开始走上市场化轨道,结果又出现房价过快上涨,超出了约占城镇人口30%—40%的中低收入人群的购买力。若任凭市场单轨运行,这部分人相当长时间甚至一辈子也买不起房,这必然激化社会矛盾。经过深入调研,我们提出构建市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系,即占城镇人口60%—70%的中高收入群体由市场予以配置,30%—40%的中低收入群体由公租房保障,以期形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控体系。
一方面,大规模建设公租房,保障中低收入人群住有所居。此前,保障性住房已有危旧房拆迁、城中村改造中的安置房、廉租房、经济适用房等,大约保障了10%左右的低收入人群,还有25%左右的中低收入人群被排斥在外。我们决定,三年建造3000万平方米公租房,此后,视需要再增加一两千万平方米。按人均15平米计算,可满足260多万人,最大程度地保障群众住有所居。
重庆主城已进入“二环时代”,今后将新增400多万城市人口。总体考虑,通过形成20多个组团,每个组团按20万人布局。主要考虑建商品房,也间插一些公租房楼盘,使之共享道路、商业、文体娱乐等设施,不至于出现城市“贫民窟”。
在公租房配置过程中,我们将严格把好“进口”和“出口”。“进口”方面,主要针对人均住房面积低于13平米的低收入原住民、大中专毕业生或外地来渝工作的技能型人才、进城农民工及历年获市级以上荣誉称号的人群。收入条件,凡个人月收入2000元、夫妻双方月收入3000元以下的群体,不管户籍是否在重庆,原则上都可申请。建造公租房没有税收、土地出让金、城市建设配套费、房产利润,价格相对便宜,所以必须严把“进口”,坚决杜绝配置过程中的利益输送现象。租住五年后,有些家庭若需购置,也可按相当于经济适用房的价格买入。如果住户想把公租房卖掉,只能由公租房管理部门用当时的成本价回购,可考虑20%的利息和升值,但绝不允许成倍的暴利。
三年建造公租房3000万平米,按2000多元/平米算,将投入700亿左右。相比其它省市,我们有较为丰裕的土地储备,且资金平衡账也能保证。
首先,公租房具有不动产保值增值功能,实际上是把优质资产留与了后人;
其次,有可靠的资金来源。目前,地产集团、城投公司已储备土地30多万亩,可调剂3万亩出来,按每亩六七十万算,相当于200多亿直接划拨注入。同时,把每年商品房土地出让金的5%和今后将开征的特别房产税拿出来,注入100亿左右,并通过银行贷款、信托等方式融资,可形成400多亿元的资金量;
再次,租金可平衡融资利息。融资400亿元一年利息大约20亿。3000万平米公租房约60万套,按每套每年租金6000元计算,每年大约有36亿租金的现金流,不但可对冲银行利息,还可将剩余部分用作维护费用;
最后,国家以重庆公租房为典型,在方向性引导上给予支持。今年上半年,国家拿出20多亿公租房补贴,其中40%给了重庆。公租房永远姓“公”,香港、新加坡、美国等地的普遍经验都是如此。事实上,政府的投融资平台完全能堪当此重任,银行、信托、保险等资金和民营企业资金都可通过投融资平台参与进来。
重庆公租房建设已全面展开。上半年已有750万平米开建,年底可基本完工,明年一季度正式分配。下半年,主城及郊区八个中心区县再建二三百万平米,可完成1000万平米年度目标。
另一方面,多措并举调控,“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控思路得到国务院肯定。
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