房地产：新盘增多+按揭改善+限购放松 荐6股

    年初以来观点回顾:我们在3月7日行业策略《纵然身处风雷雨,坚信朝阳必再遇》中明确看多板块,其后重点研究了国企改革、优先股试点、京津冀一体化、沪港通、险资举牌、限购放开等行业热点专题并持续推荐。个股方面,重点推荐了万科A、保利地产、华夏幸福、平潭发展、华业地产和金融街等。

    站在目前时点,我们继续看多,四大理由支持我们判断:政策放松+资金改善+基本面向好+持仓低位。

    按揭贷款放款速度加快,有助推动签约改善;经济若持续偏弱,不排除出台定向降准、降息等宽松政策。1)大部分银行按揭贷款利率变化不大,但放款速度切实加快,对推动签约加快有重要作用。2)部分银行按揭利率降低原因包括:弱经济下,不良率上升,故转向低风险按揭;按揭风险权重仅50%,且85%客户5年内提前还,盈利能力和久期均好于预期。3)据我们宏观团队判断,若经济/地产继续下行,不排除定向降准、降息等措施出台。时间窗口在8月下旬。

    限购放开短期影响显著,可推动一波成交高峰,中期影响逐步减弱,但中枢仍有一定提升。1)据网易房产等媒体报道,已有20多个城市限购政策有放松,达原来46个限购城市的一半左右。2)明文放开的呼和浩特、济南效果明显;呼市、济南限购放开后几周的周均成交较之前一月分别上升40%、88%。3)温州2013年限购放松后,短期成交量较正常值翻番,中期影响减弱,但成交中枢仍有提升。

    新盘增多+按揭改善+限购放松,有助推动销售改善;预计全年销面同降2%左右。1)2013年下半年拿地较多,预计在2014年下半年形成可售;新盘降价促销蔓延,预计下半年去化有改善。2)按揭贷款放款速度加快和限购放松,也都有助于推动购房需求入场。

    板块估值位于低位,基金持仓仍较低,向上弹性大。1)主流公司2014年PE7.5倍,RNAV折35%。板块PE、PB估值都处于历史低位。2)基金持仓地产在2014年二季度末创下新低(占基金净值1.17%、占股票投资市值仅为3.48%),且地产持仓相对标准配臵已连续两季度为负(2007年以来,这种状况也仅在2010年初出现过;标配为3.8%)。

    维持行业增持评级。选股思路是顺政策周期,推荐:1)政策引导(区域振兴政策):①京津冀一体化:推荐金融街(股权博弈)、华夏幸福、荣盛发展、北京城建、华业地产。②海西平潭“新秀”:平潭发展。2)政策鼓励:推荐央企改革(招商地产、华侨城A)、万科A、保利地产(沪港通)。（国泰君安）