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“9·30”楼市新政对银行支持个贷业务,对限贷放松、利率放松、融资放开3方面做出了支持,“无论是开发商还是消费者,只要买入房产就能保值增值的时代一去不复返了,”面对政策放松,房地产行业内部人士却这样对《红周刊》记者说。本期“互联网所改变的行业”之房地产专题首篇,邀请伟业我爱我家研究院分析师宋辉,一起聊聊房地产行业已经发生改变的基本面。 宋辉认为,现阶段楼市整体的供求关系是分化、错配的局面。在年末或将迎来一场暖冬,但持续性仍待观察。与之前相比,目前不管是投资周期还是需求周期上,房地产行业基本面已经发生实质改变,投资风险在显著增加,房企的转型也迫在眉睫。 岁末年初楼市将迎复苏 《红周刊》:房地产长周期由供求决定,中短期的波动更多受制于货币政策。从长周期来讲,您怎么看待房地产市场? 宋辉:我们认为现阶段楼市整体的供求关系是分化、错配的局面。分化具体表现为:部分二三四线城市供过于求,库存高企,需求疲软;一线城市整体需求依然较大,但由于限购政策和信贷支持力度的不足,出现了需求在短期内观望、不能有效入市的情况。 错配表现在市场产品的供求结构上。比如一线城市,以北京为例,在2014年上半年至今出手买房的人群,主要是具备一定实力的改善型人群和成交迫切的刚需人群。而现阶段北京楼市,由于过去几年土地供应主要集中在五环外、五六环之间甚至是六环外,且地价高企。相对而言,在地价成本倒逼的情况下,开发商在这些区域的大户型、别墅等项目供应较多,由于建设周期较长,期房不少。而对于市场刚需来说,这些项目的户型偏大,买不起;对于改善型人群来说,这些项目位置偏远,周边配套不好,医疗状况也不好,难以即买即住。在这种情况下,就形成了市场供应和需求之间的供需错配,也导致消化缓慢。类似北京的情况,在其他一些一线城市也是存在的。 总体来说,我们对于市场现阶段供需方面的特征判断是:部分城市供大于求,库存高企,需求疲软;一线城市整体需求依然可观,但供求错配现象较为明显,在房价高企、市场购买力支持力度不足的情况下,导致消化缓慢。 《红周刊》:就中短期而言,随着各地取消限购政策、调整限贷政策,不少人认为地产股投资将逐渐从政策向基本面转变,宽松政策的效果将逐渐显现,未来成交量回升是大概率事件。对此您怎么看? 宋辉:限购政策目前已经基本退出了除北上广深三亚以外的城市。信贷方面,央行、银监会9月30日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》也以按揭还清为条件放开了二套,并对不限购城市放开了三套房房贷的申请限制。限购、限贷政策都已整体放松,未来也是要逐步退出市场的趋势。而在10月9日,由住建部、财政部、央行三部门下发的《关于发展住房公积金个人贷款业务的通知》,对于市场刚需来说,以及对于未来盘活公积金使用的长远方向来说,都是较大的利好。10月29日,李克强总理也在国务院常务会议上提出要重点推进6大领域消费,“稳定住房消费”被列入其中,这一信号,我们认为大致可以看做为2015年的楼市提前定调。 考虑到这些政策的利好,我们认为,今年春节前楼市将在年末迎来一场暖冬,成交量复苏可以预期。但是这一复苏势头的持续性,依然有待观察。整体来看,宏观经济因为淘汰产能、调结构、地方经济去房地产化等方面因素的影响,长远来看,市场已经不可能再度像过去的十多年那样“高歌猛进”,而是进入一个相对的稳定期和平衡期,业内称为“白银时代”,而我们称为“后开发时代”。 在这种情况下,市场产品的精品化、细分化、品质化将成为大趋势,能够做好产品、更有效地获取资本、土地、市场资源的品牌开发企业将持续获得优势,而实力、品牌、产品欠缺的中小企业将面临被整合、淘汰的命运。 在成交量方面,我们认为从目前到今年年底以及来年的春季,预计成交量都将逐步复苏。在这样的一个背景下,相对来说,未来股市地产股中的蓝筹股可能价值更大,但也不排除有部分企业通过合纵连横实现跨越式增长的可能。
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