上海房产税试点三年影响有限 尚需完善立法
2011年1月,上海市正式开展对部分个人住房征收房产税试点。截至目前,房产税试点工作已满三年。然而,从近年来的上海楼市数据来看,房产税试点的效果并不显著。
十八届三中全会《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,这让市场预期新一轮房产税扩围“箭在弦上”。但专家指出,房地产税并不等同于房产税,前者为一个综合概念,包含但不局限于后者。专家普遍认为,下一步房产税的改革方向是在加强立法的前提下,减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收。
上海房产税试点三年间:效果不及预期
作为楼市调控的长效机制,早在1986年10月,《房产税暂行条例》即颁布实施,该条例规定对家庭住宅免征房产税;2010年7月,财政部宣布房产税试点将于2012年开始推行。
2011年1月,上海开展对部分个人住房征收房产税试点。针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%。
迄今,上海的房产税试点已满三年。但市场普遍认为,上海的房产税试点影响有限。据上海市统计局发布的数据,2013年,上海市新建商品住宅销售价格较2012年上涨14.2%,二手住宅销售价格同比上涨9.7%;2013年上海市商品住宅销售面积则同比增长26.6%。2012年上海市新建商品住宅平均销售价格同比上涨3.1%,商品住宅销售面积增长8.1%。
中国房地产信息集团分析师杨晨青表示,“从目前上海大多数已经缴纳房产税的家庭来看,其年税费成本多在数千元左右。而对于涨幅很大的中国市场来说,这些税费成本实在难以撼动投资人涌入热情。”
北京中原市场研究部总监张大伟则认为,从上海房产税的试点情况来看,房产税试点对楼市影响并没有预期的那么大,征税额及范围也没有影响刚需人群。
克而瑞研究中心也指出,现行的上海征税方案,主要是针对本地家庭新购的第二套及以上住房,还有外地户籍新购住房,并且给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。未来的房产税试点如果参考上海模式,存量房免征,而对增量房征税,其影响力不大。
房地产税不同于房产税
十八届三中全会《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,让房地产税改革成为业内关注的焦点。
社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心研究员陈淮表示,《决定》中提及的房地产税与正在沪渝进行试点的房产税不同,其本质是资产税,是完全不同的税种。房地产税体系包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种,其将对整个房地产链条上相关税种的改革,对房地产从建设到销售的各个环节、对买卖双方都将产生深刻影响。
财政部财政科学研究所所长贾康也指出,房地产税其实是一个综合概念,既包括房产税,也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来完善房地产税应立足于“公平土地税负,强化保有环节”,在推进个人住房房产税试点之外,还应下调过高的住房用地税负,简并流转交易环节税费,重点发展保有环节房地产税,对投机性(短期持有)住房实行高度超额累进税率。
中国房地产业协会副会长顾云昌表示,取消或减少建设环节的各种费用,有利于降低房地产业的税负和融资成本,同时加大土地供应,住房供应量就会增加,供求关系变化将带来价格的变化。
房地产税改革尚需完善立法
2014年,房地产税改革可能进入立法通道。有专家表示,要加快房地产税立法,减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税。同时,发改委等部门也表示将加快“房产税法”立法。
业内人士指出,目前房产税改革面临的是如何在协调各方关系、有限的征管条件等诸多复杂的情况之上,起草税法草案,进行合理的税制设计。房地产税改革中最受市场关注的是保有环节的房产税试点扩围。当前我国房地产相关税收主要集中在开发流转环节,且以间接税为主,在以卖方市场为主的情况下极易造成税负转嫁。多种税费并存,也抬高了行业成本,不利于市场健康发展。
多位专家认为,征收保有环节税收,减轻流动环节税收,属于税收层面的长效机制建设,有助于优化住房资源配置,促进其有效利用,并引导住房合理消费,调节财富分配,促进房地产市场健康运行。
中国房地产研究会副会长胡志刚认为,2014年,房地产市场将更加呈现差异化的特征,这也要求房地产市场调控将凸显长效机制的构建,税收政策对楼市的影响需要一个过程,需要市场自身的平衡,而房地产税改革对楼市产生长期深刻影响已经开始显现。
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