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阳光房托执平货 投资者入得过吗?

股票行情  www.caiguu.com  发布时间:2023-01-19  文章来源:互联网  责任编辑:张群
摘要:阳光房地产基金(0435.HK)宣布向罗守辉收购位于大角咀樱桃街的西九汇。通告提及阳光买入价较估值低11%,但阳光是次交易将导致派息不增反减。早前领展房地产基金(0823.HK)收购新加坡项目有机会令派息增加,阳光收购就显得相形见绌。 阳光以7.5亿元买入西九...

   阳光房地产基金(0435.HK)宣布向罗守辉收购位于大角咀樱桃街的西九汇。通告提及阳光买入价较估值低11%,但阳光是次交易将导致派息不增反减。早前领展房地产基金(0823.HK)收购新加坡项目有机会令派息增加,阳光收购就显得相形见绌。

   阳光以7.5亿元买入西九汇,而物业在2022年年底估值为8.5亿元,故售价较估值低11.9%,看似是成功执平货。罗守辉更提供租金保证,由成交日至2024年6月底止的保证期间的总租金为4,731万元。

   然而,西九汇的每月租金收入为283.5万元,全年租金收入为3,402万元。假设未来一年租金收入不变,阳光收购西九汇的租金回报率为4.5厘,而阳光现有物业的租金回报率4.4厘。由于融资成本显着上升,难以达致派息增加(yield accretive)。

   西九汇增值有难度

   阳光能够以比较深的折让执平货,必然是商场项目先天缺陷就系细。西九汇商场面积不足6万平方尺,较阳光现时拥有的上水中心、新都城一期、光华广场还要细,限局了拓展租户的可能性。一般来说,餐厅租户承受租金能力较高,但西九汇食肆仅得两间,却有大量补习社及画室的租户,明显是迁就商场项目先天缺陷的削足就履安排。

   理论上,阳光可以透过进行资产增值计算,以引入更多食肆,达致提升租金收入的目的。然而,在滙丰中心及中银中心上班的打工一族,其实大把午膳选择,例如奥海城,大角咀旧区内亦是食肆处处,所以透过引入食肆这个如意算盘未必打得响。所以阳光是次䐟入物业,投资者只能期望赚取来自补习社及画室的租金收入。

   出租率有机会恶化

   更重要的是,投资者要有心理准备西九汇的出租率有机会恶化。现时出租率仅90%,而今年就有超过30%楼面续租。理论上可以加租,但原有租客能否承受得到加租则是另一个问题。何况,西九汇还有物业代理这类租客,这类租客已经大打开口牌要求减租,甚至不再续租。所以西九汇出租率有机会恶化。

   总括而言,阳光收购西九汇不能为投资者立即带来派息增加,所以阳光现阶段不值得投资者买入。

   作者:Steven Cheung

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