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日前,中国建投投资研究院发布《2014二季度投资市场回顾与三季度投资市场预测》。建投研究院为一家非营利性的研究机构,长期致力于引导和组织研究力量,促进学术交流,培养专业人才,提供优质研究成果,为社会贡献才智。该机构发布的这份《预测》指出,房地产开发和销售均持续回落,价格下跌幅度扩大,三季度房价将进一步下行,四季度或触底回升。 三季度将进一步量价齐降 2014上半年,商品房销售面积和销售额均有所下滑,库存替代指标有所下降但仍维持高位,各地纷纷出现打折以及取消限购等现象,而银行对于个人房地产信贷仍不放松,这些因素导致2014上半年房地产价格略有下降,而且市场预期开始转向,逐渐形成看跌预期,市场观望气氛浓重。 受销售端传导以及高库存影响,企业开工意愿不强,预计三季度房地产投资增速也将进一步下滑。预计全年房地产开发投资增速将逐季度下滑至10%。在房地产资金方面,上半年来源于定金及预收款与个人按揭单款的资金增速持续为负,且跌幅扩大。而在当前房价下跌情况下,越来越多的机构开始关注房地产行业的风险,缩减房地产相关的贷款额度,未来到位资金增速还将继续收窄。这将会影响未来两年的房屋供给。 在供给方面,受2013年以来商品房房屋新开工面积增长的影响,2014下半年新建房屋供给数量将保持较快增加,市场存货水平将会继续上升。在需求方面,高房价以及按揭贷款受限限制了需求,目前利率上浮甚至部分银行的停贷还没有显著变化。低成本按揭贷款一去不返造成居民购房成本大幅提升,对购房造成较大伤害,而且按揭贷款在银行“失宠”是趋势性的,源于银行对于房贷的回报要求持续上升。预计三季度房地产销售面积和销售金额将进一步下降。 不过,报告也指出,房地产市场崩盘可能性较小。从市场本身分析,首次置业需求和改善需求现仍主导我国住宅市场,上世纪80年代的“婴儿潮”带来的首次置业需求高峰正在进程中,而上世纪60年代第一批“婴儿潮”带来的改善需求渐入尾声。尽管住宅供应总量较大,但主要是结构失衡问题。人口持续流入的一线城市和主流二线城市住宅仍将面临供不应求的局面;而其他城市房价涨幅相对较小,并已低于其人均可支配收入的增速,人口流失过快的城市面临房价下滑。从政策角度分析,三季度资金面相对宽松,预计央行将促进房地产信贷和个贷宽松,银行信贷价格将有所下行。 另外,2013年房地产销售和投资数据前高后低,下半年基数有所降低,有助于2014年下半年数据同比改善。开发企业积极的价格促销和部分地方调整楼市政策的作用下,只要确认不是崩盘,市场做多热情会被重新激发。因此,预计三季度房地产价格和成交量将进一步下降,四季度或有所反弹。
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