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上述开发商的担忧不无道理,一个明显的现象就是,8月份成交大增之后,9月份,新开盘楼盘除南山前海一个楼盘以高于预计的价格开盘外,其余的开盘楼盘,开盘售价都在预计之内或者比预计的要低很多,开发商不想提价而是想快跑的心态十分明显,如万科的金色半山,此前一直号称要做区域内豪宅,因为带有价值每平方米数千元的万科欧式精装修,之前预计价格要到25000元/平方米以上甚至3万元/平方米,结果最后开盘价格在19000—20000元/平方米之间,除掉装修,价格接近附近一中端楼盘,引发市场热抢;与之接近的是玉湖湾,原来预计会在19000-20000元/平方米之间开盘,结果开盘起价11000元/平方米,自然引起买不到房子的人抱怨;仅仅几天后,中海康城国际开盘价均价仅仅只有9000多元/平方米,远远低于附近的绿景大公馆,也低于此前自己开盘的12000元/平方米。
除了上述一般的楼盘,一直喜欢玩“高傲”的豪宅楼盘销售也很明显在追求成交量,上述提到的华侨城的香山里,开盘一天销售17亿元,主要还是因为价格在3.5万-4万/平方米,还带有豪宅精装修,除开装修,有些关外的豪宅都已经接近了这个价格,拿华侨城的优势和关外比,显然华侨城自然更容易吸引置业者和投资者;后海的豪宅宝能太古城,虽然销售忽然加快,但是开发商推新单位依然没有涨价,还和去年价格持平,吸引购房者排队去抢。“市场是很疯,不过不敢涨价!涨价就是明目张胆藐视新政!”上述提到的楼盘里面,有开发商销售负责人表示。
面对以上种种做法,有业内观察人士就认为,开发商在低于预期的情况下开盘,按照商人趋利的做法,如果认为没有新政,肯定会想办法囤房等待涨价,但是看现在开发商纷纷低于市场价格出货,只能说明,开发商害怕新一波政策到来,认为出货最安全。
此外,根据统计,8、9月份深圳开盘的楼盘也明显增加,一些此前不够坚决的开发商,9月都纷纷在趁势卖房,如后海湾的君汇新天,从去年开盘至今,一直卖得无声无息,而且销售缓慢,但是9月份,该楼盘忽然销售数十套,导致170多套南区的大户型宣布售完,主要剩余北区单位;万科的金色半山,原来也有计划要在10月份开盘,却提前开盘了。
重磅炮弹没出市场还有悬念
市场疯了,一定会出问题的。早在9月份,地产大佬潘石屹就说市场太疯,小心政府拔枪;北京科技大学教授赵晓表示如果市场继续疯,政府可能会出来“核弹”,他在接受媒体采访时就表示他认为的“核弹”就是房产税。其认为房产税一种是制度上的房产税,就是物业税,一种是调控型的房产税,就是针对房产转让征收暴利。他认为“核弹”就是指后者。
9月26日,政府终于拔枪,子弹来了,不过不是房产税也不是传言的加息。当日晚间,国土资源部和住建部联合发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称“通知”),《通知》中规定,对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业,在结案和问题查处整改到位前,禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。若企业存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、非法转让土地使用权等违法行为以及违背出让合同约定条件开发利用土地的行为,同样禁止拿地。对于住房容积率,《通知》内容也有一个明确规定,对于中小套型普通商品住房建设项目,要明确提出平均套型建筑面积的控制标准,并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设,住宅用地的容积率指标必须大于1.
政策出来后,赵晓发微博表示开发商资金链正在不断的承受压力,因为除了这些政策,还有开发商最为倚重的银行信贷,房屋预售款也在收紧。然而,除赵晓外,大部分的业内人士都认为,这个政策很难在执行环节上得到很好实现,主要是没有改变地方政府财政依赖土地出让金的模式,此外就是大部分的土地闲置,其实都是和政府规划变化有关。经济学家易宪容在其博客中就认为,这一新规对楼市的影响有限,而只要房价不降,开发商照样会想法设法囤地。“关键还是要从信贷税收政策入手,将投资需求挤出市场。”易宪容认为。
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