新常态下房地产:“高温退烧” 底部运行或至明年
中央经济工作会议明确提出,经济发展进入新常态,正从高速增长转向中高速增长。业内人士指出,随着经济增速进入换挡期,房地产业也将告别过去的“疯狂”回归正常增长。同时,房地产上下游产业链条关联多个行业,对经济的带动面很广,也是推进新型城镇化的重要载体,房企应加快创新,在经济转型中发挥好自身的作用。
“高温退烧” 底部运行或持续至明年
2014年,全国楼市步入深度调整期,库存高企、需求回升乏力之下,房地产业增速明显放缓。
国家统计局最新公布的“全国房地产开发和销售情况”数据显示,2014年1—11月份,全国房地产开发投资86601亿元,同比名义增长11.9%,增速比1—10月份回落0.5个百分点。这是该指标同比增速连续第10个月下降,创历史新低。此外,新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等增速也出现了回落。
数据持续低迷无疑加重了对楼市进一步下行的担忧。近日在北京召开的“全联房地产商会2014年会”上,多数房地产业内人士认为,受经济下行压力加大、楼市库存高企等影响,房地产市场触底还需要一个过程。
全联房地产商会执行会长任志强指出,一方面,土地购置面积下降,对新开工量形成下拉力量,另一方面,到位资金增速降到历史最低点,几乎归零的增速也意味着房企没有更多资金用于投资和生产。房地产单月开发投资增速已连续三个月保持低于10%。他预计年底到明年初,开发投资增速持续下滑趋势不会改变。此前,任志强曾预计,房地产底部运行将持续到2015年9月。
与此同时,楼市整体仍面临巨大的去库存压力。国家统计局数据显示,截至今年11月末,商品房待售面积近6亿平方米。其中,住宅待售面积3.9亿平方米。任志强认为,当前最大的压力来自现有库存,到目前为止,只有少数城市和少数企业的价格略有回升。
11月数据中,唯一表现亮眼的是当月单月商品房销售面积和销售额均创今年各月新高。不过,今年前11个月全国商品房销售面积和销售额同比仍是负增长。
对此,中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为,这主要是去年同期基数较高造成的。2014年楼市整体表现正常,是从2013年的“高烧”状态到逐步退烧的过程。
“疯狂终结” 楼市回归正常增长
中央经济工作会议指出,经济发展进入新常态,没有改变我国经济发展总体向好的基本面,改变的是经济发展方式和经济结构。
对于房地产行业而言,多数业内人士也认为房地产“虽短期困难,但长期仍然看好”。
越秀集团董事长张招兴认为,新常态对房地产而言就是回归正常增长状态。过去房地产是“有钱就可以做”,含金量并不高。虽然房地产行业的日子不如以前好过,但考虑房地产与经济增长的关系,日子也不会“特别难过”。
恒大地产总裁夏海钧认为,在去库存压力下,明年楼市整体将呈“量稳价升”的走势。他认为,去库存、增加销量会成为房地产企业明年的主旋律。任志强也认为,在政策合理调整的配合下,后续库存消化将延续销售上升、价格波动的底部运行过程。但调整周期下的企业资金和银行信贷风险问题应当引起注意。
业内人士表示,由于预期房地产政策面趋于宽松,以及房企主动转型求变等,房地产的发展环境仍然向好。夏海钧认为,经济进入下行通道和银根放松,能够为房地产提供较好的生存空间,帮助房地产城完成镇化布局。
此外,中央经济工作会议提出的推进城镇化健康发展、户籍制度改革也将影响到房地产业。
万达集团董事长王健林近日公开表示,目前房地产行业整体过剩,不可能再呈现2012年、2013年“非常态”的疯狂状态,但是房地产行业规模很大、杠杆率并不高,加上城市化率还很低,不会出现崩盘。
不过,北京大学国家发展研究院副院长黄益平指出,短期内稳增长主要仍要靠投资,明年房地产政策宽松的可能性很大。但是从中长期来看,新型城镇化主要是解决“3个一亿人”的问题,但是这部分人主要以中低收入为主,意味着房地产的新增需求结构会发生变化。
“练好内功” 房企亟需加快转型创新
今年的中央经济工作会议“只字未提房地产”,也引发了不少猜测和热议。对此,多数人士指出,要尊重行业发展规律,练好内功,发挥房地产业在经济转型创新中的作用。
朱中一认为,中央经济工作会提出“把转方式调结构放到更加重要位置…强化风险防控,加强民生保障,促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定”。房地产要以此做好转型创新。比如,保障房问题涉及“稳增长”和“惠民生”;旅游地产、养老地产等新业态涉及“调结构”;房地产库存消化涉及“防风险”;通过信息化、智能化来推进建筑行业的现代化涉及“转方式”。
荣盛地产董事长耿建明认为,房地产具有投资和消费的双重属性,对经济的带动面很广。过去工业化和城镇化带动了房地产的发展,现在则到了房地产通过城镇化来反哺制造业,为制造业的转型升级提供空间的时候了。新常态下房地产业发展要“速度慢下来,结构优起来,利润减下来”。
由于资金向大企业靠拢,大企业将迎来一个快速发展时期,小企业则面临并购的机遇和风险,未来房地产的集中度会进一步提高,两极分化会加剧。房企要根据自身不同定位,练好内功,加强管理,确立商业模式,打造特色。
同时,专家指出,房地产行业融资过度依赖银行贷款的现状必须改变,尤其是在利率市场化、资本项目开放、发展多层次的资本市场等大背景下,房企要主动适应金融制度改革的大形势,拓宽融资渠道。
今典集团董事长张保全认为,未来房地产和金融业的结合将更加紧密,房地产金融发展根本在于商业价值。这需要经营好、盈利佳的项目作为支撑,因此,未来房地产不是要盖好一个房子,而是要找到有回报率支撑的投资项目、做好金融产品。
此外,业态多元化也是大势所趋,在住宅市场出现饱和甚至阶段性过剩的情况下,房企要契合“稳定住房消费”的思路,开发更贴近市场的产品,更加积极地介入养老地产、旅游地产、海外国际资本市场等领域。(完)
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