京津冀:产业未动楼市先行没好处
近日出炉的百城价格指数显示,4月份,河北保定的楼市以3.35%的环比涨幅高居第一。这是继3月份保定楼市以4.8%的环比涨幅跃居全国首位后,再次蝉联榜首。
在京津冀协同发展利好政策的作用下,“扬眉吐气”的不仅仅是保定楼市,环北京不少地区的楼市都“兴奋”起来:涿州现房遭抢购;燕郊个别项目单价超过1.5万元;永清部分楼盘每平方米价格上涨超过千元……
在规划未动、人口未动、产业未动的情况下,闻风先动的楼市会对京津冀协同发展造成怎样的影响?接受中国经济导报记者采访的专家学者普遍认为,产业未动、楼市先行对京津冀协同发展没有多大好处:一方面,会推高土地价格和建设成本,另一方面,则可能出现更多的“睡城”、“鬼城”。
国家发展改革委社会发展研究所所长杨宜勇对中国经济导报记者表示,“新型城镇化背景下的京津冀一体化,并非搬迁几家企业、医院、学校那么简单,圈地造房更是违背初衷。”
在专家学者们眼中,避免概念炒作,做好顶层设计,找准定位、明确分工,三地统筹,是京津冀协同发展中防范“房地产化”、“睡城”、“鬼城”和三地“各自为政”的正确途径。
谨防变成“房地产化”
“京津冀协同发展趋势下,环北京地区将获得新的发展机遇。”国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心城市战略室负责人叶伟春在接受中国经济导报记者采访时表示,“但在总体规划、具体举措落地之前,不同区域的职能和定位尚不明确,炒作概念制造的虚假繁荣,只会催生房地产泡沫。”
“京津冀协同发展的初衷不是为了发展房地产。”叶伟春表示,京津冀协同发展的目的,一是为了给北京减负,疏解城市功能;二是要促进区域间产业融合,形成带动北方乃至全国经济增长的强大引擎。
叶伟春认为,在京津冀协同发展的政策下,当疏解地承接了北京的部分产业和人口后,的确会形成一定的房地产需求,但在产业定位和转移还没有完成的情况下,房地产市场就先火爆起来,对城市自身和区域协调发展有严重的副作用。
“房价上涨必然会刺激土地价格大幅上涨,不断提高的开发成本将为一体化进程制造困难。”杨宜勇在接受中国经济导报记者采访时表示,“对疏解地而言,最重要的是能够在缓解北京的‘大城市病’、疏解北京功能的同时,找准自己的定位,抓住机遇,分享京津冀一体化发展带来的‘大蛋糕’。”
杨宜勇表示,“京津冀一体化带来的发展机遇不能被‘看扁’成为一场‘地产盛宴’。地方政府应抛开对土地财政的习惯性依赖,用长远眼光看待一体化带来的发展机遇,用更多的精力来思考自己在京津冀一体化中的角色和定位。而中央决策层应站在全局的角度,考虑如何打破行政壁垒。”
谨防“新城变睡城”
京津冀协同发展消息一出,与楼市同步火热的,是一些地方政府的投入热情——比如,河北某市就为承接北京的一些功能和产业而规划出了上千平方公里的土地。
杨宜勇指出,承接北京产业、功能和吸纳人口需要一个过程。在这个过程中,如果规划承接面积过大,又缺乏有效的产业支撑,新城就面临着成为“睡城”或“鬼城”的风险。
在环北京地区中,河北省三河市辖区内的燕郊经济开发区,就是典型的“睡城”——除了发达的房地产行业,几乎没有其他产业,大量居住在燕郊却工作在北京的上班族,每天往返于两地之间,随着交通压力和交通成本日渐增大,“双城”生活也越发辛苦疲惫。
对此,杨宜勇指出,“前车之鉴必须吸取,应严防产业空心化的盲目造城运动。”
中国经济导报记者在采访中了解到,河北有些地区已经存在着住宅库存量大、消化周期长的问题。例如,保定房地产市场目前的库存量或达510万平方米,去库存周期超过37个月,供过于求的态势明显。
杨宜勇表示,在京津冀协同发展政策的刺激下,地方政府若为短期利益推动住宅市场建设,不仅会再增加消化负担,而且也可能面临因房地产泡沫破裂带来的诸多风险。
国家行政学院教授竹立家在接受中国经济导报采访时表示,“如果在产业定位还不明晰的情况下就盲目规划新城建设,大搞房地产开发,环北京地区出现‘睡城’、‘鬼城’将在所难免。”
竹立家表示,“新型城镇化背景下的京津冀协同发展,要走集约高效利用土地之路。如果利用发展契机刺激更多房地产开发,不仅将加剧出现‘睡城’、‘鬼城’的风险,在浪费土地资源的同时,也无疑是走回了‘土地城镇化’的老路,背离了新型城镇化以人为本的本质与核心。”
谨防“各自为政”
“区域协同发展战略特别容易诱发房地产市场的异动,如果缺少强有力的统一规划和顶层设计,这个概念极有可能在各个地方政府各自的理解下成为炒地卖地、开发房地产的由头。”中国房地产研究会副会长胡志刚表示,“这种情况十分令人担心”。
如果京津冀协同发展带来的地产热潮无法避免,那么有何办法能够防止“一体化”变成“房地产化”,以及制造“睡城”和“鬼城”?
接受中国经济导报记者采访的专家学者普遍认为,京津冀三地必须做好功能定位、产业分工和城市布局的合理规划。应该在更大范围内和更高层次上统筹产业、资源、人口等方面,每个地区依据自身的资源、环境和产业基础,确定不同于其他城市的功能定位,承担起不可替代的作用,找到自己的发展引擎。
知名财经评论人徐立凡日前撰文表示,就目前的行政格局而言,实现京津冀三地的均衡发展,甚至做到让相对落后地区能率先发展,需要来自更高层面的协调。这是保证三地均有共赢前景,并能够全力投入到协同发展进程中的前提。
徐立凡认为,三地协同发展在由规划作为先导的同时,必须也要让市场跟进。行政规划搭建的是战略性框架,而只有市场力量才能填充其内容。目前,由于三地发展水平不一,对市场的认知程度也不尽相同,因此,三地的协同发展,还需要培养三地市场意识的协同。
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