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苛刻的招标条件和流程,将包括万科、富力、首创、首开在内绝大多数地产开发商排除在外,胜出者多为金融企业。竞标过程风云变幻,高潮迭起。
□ 本刊记者 李慎 | 文
2010年12月7日,对北京市国土局来说,是极不寻常的一天。
经过一年多的等待,包括中服地块在内的北京市CBD核心区六块土地,终于将迎来第二轮,也是最后一轮招标。7日,20余家进入第二轮招标环节的企业提交了标书和报价,评标结果将于三个到七个工作日后出炉。
这次土地出让,几乎毫无疑问将诞生北京市土地出让总价“地王”。而且,这六块土地的土地出让金收入,合计有望超过200亿元,创下北京市单次推地金额最高。更重要的是,这也许是北京CBD最后的一次大规模供地——如果没有大规模拆迁,今后北京市CBD核心区将无地可供。
竞争的激烈程度可想而知。8月2日,共有超过60家企业参与第一轮竞标,提交的单体设计方案达到200多份。而到了12月7日的第二轮招标环节,仅剩17家竞标者。
有不少企业选择激流勇退,没有现身第二轮招标。也有的企业望洋兴叹,SOHO中国第一轮招标的成绩很不理想,最高只得到了5分(满分为20分),因此参与第二轮招标对它已没有太大意义,但12月7日SOHO中国的负责人仍现身国土局“围观”。
现场情节不断。大连万达对Z15地块的报价低于底价,成为CBD核心区土地出让环节惟一的废标。这让同为Z15地块竞争者的中信集团十分不解,万达集团被指“故意给中信难堪”。
更有11家企业化敌为友,组成史上最强联合体共同参与竞标,成为Z14地块的惟一竞标者,结果皆大欢喜。
一场CBD竞标,背后几多风云?
大象的游戏
中服地块一直麻烦缠身,从内定风波,到拍卖叫停、暂停出让,再到拆分改装、重新上市,种种明争暗斗,尽展CBD核心区12块土地的魅力。
1月29日,北京市土地整理储备中心挂出中服地块的出让信息,挂牌起始价50亿元,规划用途为商业金融。公告显示,竞买人须为金融机构与房地产企业组成的联合体,其中,金融机构应为由中国银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业,且注册资本不少于50亿元,并在联合体中绝对控股;房地产开发企业应具备房地产开发一级资质,且注册资本不少于30亿元。
公告公布当天,SOHO中国董事长潘石屹即公开表示,“符合挂牌文件的全世界只有一家公司”,直指该条件为远洋地产量身定制。彼时,远洋地产刚完成股权转让,中国人寿成为远洋地产大股东。作为中服地块的一级开发商,远洋地产对这块土地志在必得。
此后两月,北京市土地市场急速升温,“地王”频出,因担心再拍出高价,北京市3月紧急叫停中服地块出让计划。五个月后的8月2日,中服地块拆分改装后重出江湖,这时楼市正经历炼狱般的调控,但中服地块的入市,还是刺激了人们兴奋的神经。
改装之后,参与的机会增大了。8月入市的CBD核心区土地,总共有12块,包括中服地块拆分而成的4块,以及8块毗邻中服地块的未拆迁土地。“以前中服地块整体出让,我们是一点机会都没有;分拆后,总算有了百分之一的机会。”潘石屹曾向记者表示。
虽然如此,条件和流程却更加复杂苛刻。对此,北京市土地整理储备中心副主任王兵曾公开解释说,“CBD核心区是北京的城市名片,政府希望能够建成地标性建筑,所以对建筑本身,以及开发商的要求都较高。”
这12块地的招标分两轮,总分100分。第一轮20分,第二轮80分。第一轮主要竞标内容,是这12块地的总体设计方案;第二轮,才是单个地块的竞标方案和报价。招标文件对竞标人资质、土地规划和建筑使用性质作了严格规定,光是竞买保证金就高达8亿元。
门槛包括,所有项目不能散卖,中标人需对项目持有并经营十年以上时间。这意味着,包括SOHO中国在内以散卖为主要经营方式的开发商,将被拒之门外,而对大连万达这种部分散卖、部分持有的开发商来说,禁止散卖的规定也对现金流提出了更高要求。
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