三季度一线城市远郊区域房价将率先下调
国家统计局18日公布的数据显示,受限购、限贷、限价等政策叠加效应影响,5月份,国内主要城市房价涨幅总体放缓,不过,京沪穗深一线城市新房价格同比和环比继续上涨,市场尚未出现大规模的“降价潮”。目前,京沪等一线城市新增供应量主要集中在远郊区域,部分区块甚至出现了房源供过于求的现象。我们预计,三季度新盘上市供应量还将进一步加大,预计部分郊区县及其周边区域的房价将进一步下调。
国家统计局公布的数据显示,1—5月份,全国商品住宅销售面积同比增长8.5%,住宅销售额同比增长16.0%,销售额增速快于销售面积增速,表明全国房价仍呈涨势。
图1:70个大中城市商品住宅销售面积和销售额同比增速
数据来源;新华社多媒体数据库
不过,受限购、限贷、限价等政策叠加效应影响,5月份,国内主要城市房价涨幅总体放缓。国家统计局18日公布的数据显示,5月份,70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有9个,持平的城市有11个;与4月份相比,5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个;涨幅比4月份缩小有27个。从同比来看,价格同比下降的城市有3个,涨幅回落的城市有36个。5月份,同比涨幅在5%以内的城市有36个,比4月份增加了7个。去年4月中旬“新国十条”出台后,5月份房价同比涨幅开始逐步回落。与去年同期相比,5月份房价涨幅进一步放缓,表明调控政策作用下房价涨势有所控制。
与此同时,尽管进入5月份以后,部分地区的楼盘打折优惠活动增多,但市场尚未出现大规模的“降价潮”。数据显示,70个大中城市中,依然有50个城市新建商品住宅价格指数保持环比上涨,环比涨幅超过0.5%的城市有6个。其中,京沪穗深一线城市新房价格同比和环比继续上涨。数据显示,5月份北京新建住宅价格指数环比上涨0.2%,同比上涨2.6%;上海环比上涨0.2%,同比上涨1.6%;广州环比上涨0.3%,同比上涨5.1%;深圳环比上涨0.4%,同比上涨3.8%。
二手住宅方面,5月份,二手住宅价格下降的城市有23个,持平有11个;与4月份相比,5月份环比价格下降和持平增加了5个;环比价格涨幅均未超过1.0%。从同比来看,70个城市中,价格同比下降的城市有4个,涨幅回落有29个;5月份,同比涨幅在5%以内的城市有49个,比4月份增加了6个。
一线城市二手住宅价格则呈“稳中有降”走势。数据显示,5月份,北京、广州二手住宅价格环比均下降0.2%,较上月涨幅分别回落0.3和1.2个百分点,上海和深圳的二手住宅价格环比分别上涨0.2%、0.3%,涨幅较上月下降0.4和0.2个百分点。
以北京为例,北京中原三级市场研究部研究报告指出,5月北京二手房市场可以概括为“整体价量齐跌,下降幅度继续扩大,降价区域由郊区向城区扩散”,目前来看通州等郊区二手房价格已经明显下调,而城郊结合区域的价格也逐渐开始松动。
由于距离1月底“新国八条”出台已近3个月,市场对楼市调控政策影响逐步消化,加上房价调整幅度有限,购房者观望情绪有所缓解,入市意愿增强。另一方面,房地产市场素有“金四银五”之称,作为传统销售旺季,5月份市场供应量明显加大。市场机构监测数据显示,从4月下半月到6月中旬,北京开盘项目28个,新增住宅11613套,同比上升近七成。5月份,多地楼市成交量出现回升,部分大型房企销售业绩增幅较大。
图2:房地产开发企业本年资金来源同比增速
数据来源:新华社多媒体数据库
国家统计局的数据显示,目前房地产开发企业资金回笼速度依旧在低位徘徊。1—5月份,房地产开发企业本年资金来源32340亿元,同比增长18.5%。其中,自筹资金的比重增大,外资进入房地产开发的速度也在加快。数据显示,1—5月,房企利用外资266亿元,增长幅度达57.3%;自筹资金12486亿元,增长达到30.9%,而来自国内贷款的资金为5803亿元,增长仅为4.6%。上海易居研究院杨红旭认为,调控政策持续从紧、开发商资金链紧张,以及下半年供应的增加,在这三方面因素作用下,预计6月份房价涨幅将进一步收窄。
数据显示,5月份,万科实现销售面积81万平方米,销售金额90.1亿元,同比增长72.4%和76.4%;前五个月,万科已累计实现销售面积452.7万平方米,实现销售金额524.2亿元,同比大增近九成,按全年1400亿元销售目标计算,万科已完成了计划目标的37.4%。金地发布的销售简报显示,5月份公司实现签约面积14.6万平方米,同比增长224.5%;实现签约金额高达20.8亿元,同比增加384.8%;1—5月,公司累计实现签约面积54.1万平方米,同比增长41.3%;累计签约金额75.7亿元,同比增长76.2%。此外,保利、恒大与龙湖前五个月销售额同比增长率均在80%以上。
我们分析认为,除了潜在自住性购房需求较大外,销售业绩的增长与开发商主动降价让利有很大关系。以保利为例,保利在北京、上海、杭州、成都、南昌等地的楼盘均推出了价格折扣优惠活动,北京市房地产交易管理网上的信息显示,北京“西山林语”每平方米今年3月份新推楼盘开盘均价为26000元/平方米,目前楼盘销售价格为22000元—23000元/平方米,每平方米下降近3000元左右。
另一方面,部分房地产开发企业特别是中小房企销售业绩不容乐观,销售低迷和资金面收紧的双重压力将迫使更多开发商开始“以价换量”,避免现金流出现危机。越秀地产公布的销售公告显示,前五个月公司共完成合同销售金额22.6亿元,同比大降50.8%。该公司90亿元的年度销售目标,仅完成了25.1%。前五个月,首创置业累计实现签约金额40.1亿元,同比增长仅0.9%。该公司2011年年度销售目标为150亿元,以此计算,前五个月首创置业仅完成年度销售目标的26.7%。
由于保障性住房短期内难以大量上市供应,住房市场结构性矛盾依然较为突出,价格小幅松动往往刺激成交量大幅上扬,进而支撑房价上涨;加上通胀压力尚未缓解,市场对房价尚未形成一致看跌预期,一线城市房价下降空间仍然有限。
由于京沪穗深等一线城市中心城区新增土地供应量有限,且拆迁成本高导致拿地成本较高,非中心城区的远郊区县已经逐步成为房地产开发的重点区域,新增供应也主要集中在远郊区域。以北京为例,数据显示,近三年来,北京城八区土地供应仅占土地总供应的19.8%,而房山在最近三年的住宅土地供应量占全市的19.9%,大兴占19.8%,通州占12.4%。今年前5月份,房山、大兴、通州占据北京市场签约量已经超过50%。此外,在广州,5月份,花都、番禺、南沙、萝岗四区的新建商品住宅成交面积占全市比重已经超过七成。
根据北京市房地产交易管理网数据统计,6月1日—16日,北京共新增期房住宅供应5481套,销售面积约78.1万平米。由此推测,加上6月中下旬的供应量,整个6月份北京新房供应有望达7000套,创今年单月新高。上周(6月13日—19日)包括万科·金域华府、领秀慧谷、天竺新新家园等8个项目、共3281套房源入市取得预售证,主要分布在房山、顺义、昌平等远郊区域。而在上海,6月份,上海楼市新开楼盘37个,外环外的中小户型仍然是新盘主力,纯新盘房源主要集中在宝山、嘉定、青浦、崇明、奉贤、徐汇、松江。
据业内人士介绍,国内房地产开发建设项目一般是在3月份开工,经过4个月的建设期后就将陆续上市,因此七八月份,楼市新增供应量会出现一拨上升行情。一线城市部分郊区县已经出现了供需比逆转、签约率持续较低的现象,楼市库存量的增加将加大房价下调压力,预计届时价格调整将主要集在郊区县。
根据市场公开数据统计,截至6月17日,北京预期在7月上市的楼盘项目已经有38个,7月供应量增加已基本成定局。而在新上市项目中,郊区房源比例高达近七成,总供应套数中位于五环外的房源数已经超过八成。
北京中原三级市场研究部总监张大伟表示,在北京楼市签约量依然低迷的情况下,成交价格是否下调将主要受到供应量的影响,一旦供应量突然上涨,局部区域将开始明显的价格调整。目前通州等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。房山、大兴等新增供应增幅较大的区域也存在价格率先变化的可能。(完)
更多"三季度一线城市远郊区域房价将率先下调"...的相关新闻
每日财股
- 每日财股:老板电器(002508)
投资亮点 1.多品牌经营扩张市场空间:低端子品牌名气已运作,2010年已发展700多家终...[详细]