房产投资还有10年好光景
目前,在主要城市房价涨势趋向温和的背景下,我国房地产开发投资增速跌至近一年来新低。房地产开发企业土地购置面积和商品房销售更是双双同比下降。国家统计局本月13日发布数据称,2014年1~4月份,中国房地产开发投资22322亿元,同比名义增长16.4%,增速比1~3月份回落0.4个百分点,较2013年同期回落4.7个百分点,创近一年来新低。同时,受年初开始多家商业银行收紧个人房贷的影响,房贷利率持续上浮,对刚需置业者造成巨大的冲击。
GDP增速放缓极大影响房地产市场投资
可以说,房地产市场调整引发对经济下滑的担忧加剧。当前房地产市场状况不容乐观,无论是房地产销售、房地产投资、新开工建设及土地成交均出现明显下滑,加之当前信贷政策偏紧,房地产市场将进入一轮大调整、导致中国经济急剧下滑的担忧日益强烈。
中国更大的风险在于房地产崩盘带来的广泛影响。中国房地产投资已占到GDP的13%左右,几乎是美国房地产泡沫最高峰时期该比例的两倍。再加上钢铁、水泥和其他建筑材料等相关行业的投资,这一比例接近16%。广义的房地产部门大约占到固定资产投资的1/3,政府按说应该把固定资产投资的重要性排在经济再平衡目标之下,后者涉及增加家庭消费。房地产贷款占到商业银行贷款的1/5左右,但在商业银行的贷款总额中,至少2/5是以房地产作为担保的。此外,房地产市场的兴旺让各省市地方政府通过卖地获得了丰厚的收入,从而刺激它们大举投资于基础设施建设。
申万地产测算了房地产投资下行以及存在政策对冲情况下,稳定GDP增速在7.2%~7.5%的情况下,需要的总投资增速以及四大类投资增速的水平。如果GDP增速为7.5%、7.4%、7.3%和7.2%,需要的投资增速水平分别为19.1%、18.8%、18.6%和18.3%。申万地产分析师预计2014年房地产投资增速为14%,则在制造业和服务业及其他投资增速与去年持平的情况下,基础设施投资增速需要分别达到26.7%、25.3%、24.4%和23%,均高于去年22.9%的水平。因此,要稳增长,必然要求基础设施投资增速回升。
由于近期央行约谈银行力挺首套房贷,一时间,市场对房地产支持政策又浮想联翩,对于降低存款准备金率、放松流动性的呼声又起。事实上,央行约谈15家银行,支持的是刚需和首套房贷,这是央行一直以来的政策,只是银行在执行过程中走了样。与过去相比,央行对于房地产的态度并未变。而与此同时,银监会和保监会,则争相对房地产市场风险进行警示。
房地产市场波动属于理性回调
笔者以为,对于房地产的理性回调,没必要风声鹤唳,且政府稳增长政策的方向,也不会延续整体放松刺激的做法,在外汇占款保持增长的情况下,降准可能性暂时不大。无论是房地产业,还是过剩产能行业,对于全面的放松支持政策,不宜期望太高。
“房价跌,中国经济会受不了,地方政府会更受不了。”每次房地产市场显露调整迹象,此类绑架理论便开始盛行,从老百姓到学界再到政界,大家都坐立不安,而每次经济一出现调整,大家首先想到的救市措施便是刺激房地产。在这种惯性思维影响下,过去10年,中国房市打造了一个只涨不跌的神话,全民蜂拥而入。
房地产市场的泡沫化发展,已令中国经济结构调整受到了拖累。一方面,由于房地产吸纳的社会资本太多,使得资源配置已严重失衡。经济增速下滑,社会融资需求理应也会下滑,而我国却出现了钱紧和利率上升的怪相,这与房地产的吸金漩涡分不开;另一方面,就房地产本身而言,为了抑制泡沫膨胀破裂,过去几年的房地产调控政策,不得不用限购这样极端的行政调控手段。对于任何一种商品而言,如果禁止购买,则市场调节的功能将基本瘫痪。
对于房地产行业而言,毫无疑问前10年是最好的年代,也是最难解释的年代。早在2004年,中央即着手调控房地产市场,但至今房市依旧没有走出一边调控、一边上涨的怪圈。
未来十年,是民营企业发展的黄金十年
中国房地产行业将向何处去?全国工商联房地产商会副会长冯仑曾撰文称,未来10年,是民营企业发展的黄金10年,政府简化行政审批,扩大民营企业的准入,使民企得到的市场空间越来越大,政府的手往回缩,民企市场就会变大。
“未来,政府对房地产行业的政策非常清晰:政府管保障,市场满足多层次需求。而随着城镇化的发展,物流、医疗、公共物业、商业物业等非住宅房产需求会越来越多释放出来。所以,未来房地产行业还有10~20年好光景,只不过是从住宅转到非住宅。”冯仑认为。
随着中国新型城镇化的发展,物流、医疗、公共物业、商业物业、酒店物业等非住宅房产开发正日益走热。未来中国房市是否和一些专家预测的一样,还有10~20年的好光景?我们相信,随着楼市调控政策的到位,房地产市场将日益走向成熟。随着我国城镇化推进,未来10年楼市成交量将提升一倍。房地产行业将呈现稳步增长态势。
房地产开发商在未来也会分化,强者恒强,弱者离场。特别是中国逐步走上经济结构转型之路后,地方政府对城市营运和产业营运的需求将越来越迫切,这显然不是实力弱小的开发商的“战场”。另一方面,随着置业者对房地产产品与生活方式之间关系的关注度、理解力和需求度的上升,传统的房地产行业“简单、直接、粗暴”的发展模式显然也不可持续。
笔者对中国未来的房市仍然有信心是基于两个方面的原因:一是与西方发达国家相比,中国的城镇化率差距在40%~50%左右,未来城镇化发展的需求空间广阔,至少还需要20年,且每年将有3000万人口从农村迁入城市;二是在新型城镇化背景下,中国房地产不再是狭义市场,而是包含了居住、社交、购物、休闲、康体、旅游、养生等与人的生活相关的广义市场,同时也包括工业、产业等与生产相关的部分,房地产业态将更加丰富多彩。
(作者单位:中国民(私)营经济研究会)
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